房企500强分化加剧 百强企业引领转型
2012年3月21日，2012中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。峰会旨在分享领先企业成功经验，整合全产业链核心资源，探讨房地产业的创新、转型与发展。此次峰会由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办，北京中房研协技术服务有限公司、中国房产信息集团承办，战略首发媒体包括新浪微博《微首发》、《中国建设报》、《21世纪经济报道》、《经济观察报》、《中国房地产报》、《新京报》、《参考消息·北京》、北京电视台、东方卫视、第一财经卫视、广东电视台、旅游卫视、央广传媒、中央人民广播电台经济之声；香港及境外首发媒体是《香港文汇报》。全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰，中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，中国房地产业协会副会长朱中一，中国房地产测评中心专家指导委员会执行主任、上海易居房地产研究院院长张永岳，中国房地产测评中心主任丁祖昱等业内领导和专家，以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。
会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》、《2012中国房地产开发企业500强供应商首选品牌测评研究报告》及2012中国房地产开发企业综合实力10强、经营绩效10强、综合发展10强、责任地产10强、发展潜力10强、运营效率10强、区域运营10强、稳健经营10强、外资企业10强、商业地产10强、城市覆盖10强等系列测评榜单，以专业深入的研究、客观公正的结果，为转型时期的房企战略调整和模式创新提供了思路与范本。
树立地产行业标杆 加快转型升级步伐
全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰在发布会上表示，中国房地产500强测评活动，力求以公正的立场、权威的数据、科学的测评方法客观展示房地产开发企业的发展成绩，并通过举行发布会，将房地产500强测评成果和相关企业成功发展经验推荐给社会各界。经过这几年的努力，中国房地产500强相关测评在展示行业成果、借鉴优秀经验、提高发展质量、促进转型发展、推动行业合作交流，引领行业全面健康发展等方面发挥了积极作用；同时，中国房地产500强测评成果和研究报告也在业内得到认可，已成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。
刘志峰表示，当前，我国房地产行业面临的主要任务有三项：一是贯彻落实国家宏观调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产持续稳定健康发展；二是强化住房保障功能，加快保障性安居工程建设；三是转变行业发展方式，提高发展质量和效益。房地产企业必须正确认识中央宏观调控政策，引领房地产市场健康发展；必须充分认识加快房地产业转型发展的必要性和紧迫性；必须努力创新房地产业转型发展。他表示，加快转型发展，提升发展质量是一项艰巨的任务，也是关系行业发展全局的战略性选择。中国房地产500强测评工作，要更好地促进创新转型，发挥标杆房企为行业可持续健康发展起到的引领作用，为行业的长远健康发展作出贡献。对于中国房地产企业和标杆企业的未来出路，刘志峰也强调指出，“通过中国房地产500强测评展示出的成果，借鉴经验，顺应形势发展要求，自己转，主动调，在转型创新发展上花大气力、下真功夫、求真实效。如此，企业就会获得更大的发展空间，就会度过寒冬，迎来春天。”
万科再登榜单之首高周转企业赢先机
2011年，房地产行业经历了不平凡的一年。面对严峻的房地产调控，大型房地产企业以积极的态度、成熟的策略、创新的发展路径获得了稳定的业绩增长，中型房企在规模成长上也获得了长足的进步，形成超大型房企领军、大中型房企群雄逐鹿的局面。在最受关注的2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团以超群的综合实力位列榜首，恒大地产和万达集团紧随其后，中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。
2012中国房地产500强测评研究报告显示，在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间，500强前五位被高周转企业包揽。事实证明，从2011年的表现来看，高周转模式更胜一筹。从测评榜单来看，领先企业基本都贯彻了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。
此外，融创中国以193亿的销售金额、119万平方米的销售面积排在18位，较上年上升42位。另一黑马佳兆业集团由2011年的40位上升至17位。融侨集团、融创中国、荣盛房地产、合景泰富、建业地产均有不同程度的上升，表现出良好的成长能力。另一方面，绿城中国由于产品受调控政策影响较大，发展受限，由上年第7位下降至23位。
百强门槛显著提高行业竞争分化加剧
2011年，房地产调控政策持续深化，房地市场进入调整期，在此环境下，全国市场销售仍然保持了增长态势。2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，房地产开发企业500强商品房销售面积达2.19亿平方米，同比增长26.9%，增幅较全国水平高出22个百分点；销售金额方面，年内全国商品房销售额为5.91万亿元，同比增长12.1%，销售额增幅大幅放缓。在此背景下，房地产开发企业500强企业销售创下2.28万亿元的新高，同比增长32.3%，增长速度较全国高出20.2个百分点，表现出持续的发展势头。
其中，根据2012中国房地产500强测评研究报告显示，2011年百强企业的销售金额均值为148.81亿元，较上年增长12.44%，标准差为188.12亿元，标准差扩大11.14亿元，可以看出百强企业销售业绩较上年稳步提升，但企业间差距有所扩大。
2011年，百强房企销售金额的中位数为64.98亿元，较上年57.01亿元大幅提升，门槛起点显著提高。整个行业的竞争进入百亿竞争，更多企业达到百亿销售业绩后，其中实力突出的企业正在向200-500亿的更高目标集结。销售金额也在向排名全国20强以及50强企业集中，这些企业的发展状况极大地影响了房地产行业整体的竞争态势。
尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升，但整体而言，我国房地产业市场集中程度仍然相当低，因此，即使是处于领先地位的企业，就单个企业而言，对市场的影响程度仍然比较低，也就是说，在市场进入调整期时，任何不能及时适应环境变化的企业都有可能错失发展机会。
库存去化压力倍增盈利模式改变在即
500强企业在市场压力不断上升的产业背景下，销售业绩大幅领先于全国水平，这表明500强企业在变化的市场环境中，具备更强的竞争能力，企业根据自身特点快速应对市场变化，抵御市场风险，更好、更快、更灵活地适应环境，有效地抓住市场机遇，从而保证了企业持续有序增长。
但另一个无法忽视的问题是，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较上年进一步攀升6.47个百分点，绝对值99.89亿元亦位于历史高点。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。
存货均值加速上升的同时，存货周转率放缓，存货的消化速度下降加上上一年房地产公司经营性现金流的大幅下降，使资金压力随之而来。在行业面临调控常态化的大背景下，房地产行业的发展趋势是回归民生需求，回归住宅产品属性。过去十余年内依赖土地增值、房价高速上涨的盈利模式在常态化的行业调控下将会发生变化。企业盈利模式将逐渐转移到产品价值维度，这种盈利模式的转变实际上代表着行业整体的理性回归。而房地产行业的理性回归实质上意味着产业进入真正意义的企业竞争阶段，因此，企业经营、管理方面的竞争将日趋激烈。经过一年多的行业调整，一些内在管理能力较好、具有差异性产品、富有社会责任心、拥有较高品牌价值的企业通过较高的产品价值保持了持续的盈利能力。而这种精细化经营管理的盈利模式将逐渐成为更多开发企业，特别是500强企业的选择。
全面创新综合管控关注民生履行职责
2011年以来，不少开发企业在商业地产、旅游地产等方面动作频频，通过创新产品结构等途径取得良好成绩。比如社区商业、旅游综合体项目等。在营销方面，微博营销、微房产概念得到越来越多的企业的关注。
同时，2011中国房地产开发企业500强纳税额继续提升。500强企业营业税金及附加的均值约为1.31亿元，同比增长32.04%，增幅较上年回落近2个百分点。从所得税额来看，500强均值约为2.67亿元，同比增长39.42%，增幅较2010年回落近10个百分点。尽管年内企业纳税额增幅有所放缓，但房地产开发企业纳税占同级财政税收比重仍处高位。企业通过用心经营，积极履行企业社会公民责任，更多地参与以慈善捐赠为代表的社会公益事业。
随着国家对保障性安居工程建设的重视程度的提高，越来越多的开发企业积极参与到这一领域的投资和建设。实际上，参与保障性安居工程的投资和建设不仅能为企业赢得良好的社会声誉，树立良好品牌形象，而且在房地产回归居住属性，产业发展回归理性的趋势下，参与保障性安居工程的投资和建设无疑能增强企业融资能力等多方面的好处。年内，上海城投、恒盛地产、金隅集团、首开股份等企业先后获得了保障房开发专项资金。随着保障性安居工程的建设工作的逐步推进，更多开发企业特别是有实力的500强开发企业会更积极主动地参与到其中。
房产电商时代开启，行业整合再奏强音
近年来，楼盘网上宣传、网上展示、网络看房、网络团购等形式层出不穷，网络对房地产销售的影响日益显著，2011年主流房产网站如新浪乐居，主要电子商务平台如淘宝纷纷斥资建设房产电商平台，拉开了房地产业电商时代的大幕。
年内，主要开发商如万科、恒大、保利、绿地、绿城、碧桂园、龙湖、世茂、SOHO等都参与了房产电商平台运作。电商平台在2011年兴起并非偶然，面对限贷、限购、限价下的市场，开发企业探索寻找行之有效的营销渠道和手段，不断尝试新的营销方式成为共识；服务商在微利时代营销成本激增；经纪公司的运营形势严峻，成交低迷、抢夺客户却效果堪忧。房产电商作为房地产领域的新兴事物，在目前市场环境下凸现其超越传统营销模式的优势；房地产电子商务不仅是作为一种新的营销模式出现，而是作为产业整合提升的平台，快速发展并影响着整个产业。电子商务平台给房地产业带来的绝非仅仅是销售规则的改变，而是基于产业高度的以消费者利益为核心的深层次的变革。可以预见，随着房地产电子商务平台的逐步完善，定将携手产业内不同主体为房地产市场带来新的增长动力。
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