专家称全国性楼市下降通道开启

全国性的楼市下降通道已然开启。国家统计局18日公布数据显示，2011年12月，70个大中城市新建商品住宅价格比11月下降0.24%，连续三个月环比下降，房价跌幅逐步扩大。

接受《经济参考报》记者采访的专家认为，受限购、限贷政策持续的影响，楼市有望加速下行，商品住宅成交量将延续2011年下半年的低迷态势，难以全面回暖。

连跌 超七成城市新房价格环比下降

2011年12月新建商品住宅价格下降的城市继续增加，全国70个大中城市中，环比价格下降的有52个城市，占比74%；环比价格持平的有16个城市；环比价格上涨的有2个城市，涨幅仅为0.1%。

同时，房价同比涨幅也出现下降迹象。统计显示，70个大中城市中，2011年12月新建商品住宅价格同比下降的城市有9个，比11月增加5个；涨幅回落的城市有55个。

“2011年10月后，降价范围加速扩大，以全国超过70%的大中城市房价环比回落收尾。虽然12月平均同比指数仍然高于100，却已达到年内最低值，比1月增幅回落5.19个百分点。”链家地产首席分析师张月认为，这表明在经历近一年的楼市调控政策下，全国房价上涨得到有效控制，2012年将是房价回落的一年。

张月表示，12月大型房企为业绩抢收而在各地进行的降价促销，不仅打破了市场价格僵持的局面，还带动了一线以外城市的价格深调。无论从环比降价城市数量增加方面还是价格回落幅度扩大方面，都可以看出，价格拐点出现之后，全国性的楼市下调通道已然开启。

值得注意的是，12月份环比价格上涨的2个城市分别是贵阳和银川，均为西部城市；在16个止涨的城市中，除泉州、湛江、三亚外，其余13个均为中西部城市。“可见，目前环比房价仍相对胶着的城市主要集中在中西部地区，因为这些城市房价本来就相对较低、涨速相对较慢，降价空间没有东部城市、高能级城市大。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说。

在北京、上海、广州、深圳四大一线城市，新建商品住宅价格已连续3个月下降，且降幅扩大明显。上海易居房地产研究院发布的最新研究报告表明，12月份，一线城市新建商品住宅价格环比综合指数为99.63，即价格环比下降0.37%；新建商品住宅价格同比综合指数为102.4，即价格同比上涨2.4%，同比涨幅继续明显收窄。

杨红旭表示，12月70个大中城市新建商品住宅同比综合指数为101.6，即价格同比上涨1.6%，涨幅比11月份明显收窄。接下来数月，随着环比价格的下降，以及同比价格下降城市的增多，新建商品住宅同比涨幅将继续下滑。

压力 销售放缓库存大增

2011年12月，中原集团研究中心监测的30个主要城市新建住宅成交量环比增幅达10%，这是2011年下半年以来最大的单月环比增幅，但其上升的主要原因是11月市场成交过于低迷。此外，北京、深圳、杭州等重点城市12月成交量环比增幅都超过六成。然而，对比2009年和2010年四季度成交量环比三季度分别增加一成和四成，2011年四季度成交量不升反降，成为近几年来表现最差的四季度。

进入2012年，楼市成交依旧惨淡。根据中国指数研究院最新统计，上周(1月9日至15日)监测的40个城市中，32个城市楼市周均成交量同比下降，18个城市成交量降幅在50%以上，其中温州同比降幅达74.16%。

杨红旭介绍说，从历史数据上看，2011年商品房市场明显降温，销售面积同比增幅明显下滑，远低于近十年的平均增幅。

销售放缓的同时，库存在逐月攀升。中原地产统计显示，2011年12月，上海、广州、南京和青岛等城市的新房可售面积与2011年1月相比增幅均在五成以上，北京和深圳库存增幅分别为28%和7%。

进入2011年四季度以来，标杆房企在各地的促销力度加大，降价楼盘迅速增多，促销方式更加多样化，降价幅度亦明显大于前期。但开发商销售策略的调整并未拉动销售额显著回升，11月份和12月份标杆房企的销售额分别仅为全年均值的75%和89%。整个四季度标杆房企的销售额仅占2011年全年销售额的22%，为全年最低的一个季度。销售乏力使得标杆房企库存压力陡增，截至2011年12月底，中原地产监测到的标杆房企在售项目库存量比2011年5月底增加约7成。

中原集团研究中心高级经理刘渊认为，受市场大势影响，2011年全年标杆房企的发展速度有所放缓。一方面，从销售规模的增长情况来看，十大标杆房企的总销售额同比增长12%，较2010年下降约30个百分点；另一方面，从开发商完成年度销售计划的情况来看，仅有恒大、华润、中海、保利4家房企完成年度销售任务，而2010年则有8家房企完成了年度销售任务。

趋势 楼市下行幅度将加大

房价快速上涨势头得到遏制的同时，市场寒冬并未终结。专家认为，在“坚持房地产调控不动摇”的主基调下，限购等调控政策仍将持续，楼市下行幅度将进一步加深，而开发商则将面临更大压力。

住建部政策研究中心副主任王珏林接受《经济参考报》记者采访时表示，2011年房地产市场逐步回归理性，主要还是调控政策产生了作用。2012年调控仍将持续，基调不会发生变化。在王珏林看来，2012年的房地产调控政策走向，在保持基调不变的情况下，不排除对限贷政策微调的可能，但限购等政策不太可能放松，因为现在条件不具备，“只可能增加而不会减少限购的范围”。

王珏林认为，在政策将保持稳定性的预期明确以后，观望情绪将逐渐减少，2012年整个房地产市场的形势与2011年不会有太明显的差异。

对于未来的市场走势，短期来看，刘渊认为，考虑到2012年前10天的市场低迷表现，结合春节假期因素，1月主要城市一手住宅的成交量仍将保持低位。2月作为春节后的第一个自然月，开发商或将加快推盘步伐，在这个阶段如果成交量仍持续低迷，或将有更多的开发商加入降价阵营。未来一段时间，土地市场或将成为一大看点，土地成交价格若有实质下降，将带动住宅销售市场价格继续下降。

就2012年全年而言，杨红旭预测，当前的楼市环境更像2008年8月(下跌后持续至2009年2月)，而非2011年6月。预期未来半年左右，全国房价将总体上保持环比下跌状态，2012年下半年趋于筑底、企稳，四季度可能逆转为上涨。

北京中原地产市场研究部总监张大伟接受《经济参考报》记者采访时表示，目前来看拐点已经出现，预期在6至12个月内房价还有可能有10%至20%的下调。而且一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。预计2012年全国楼市成交量继续延续2011年四季度的下降趋势。

对于房企资金状况，杨红旭预计，2012年房地产开发企业资金来源将继续恶化，预计全年增速为8%。一方面，房企的融资环境难以全面向好；另一方面，房企的资金回笼仍将艰难。此外，外资对国内房地产市场持悲观态度，难以大幅增加投资。